USO EXCLUSIVO DE IMÓVEL COMUM: QUANDO É POSSÍVEL COBRAR TAXA DE ALUGUEL DO OUTRO PROPRIETÁRIO

Quando duas ou mais pessoas são donas do mesmo imóvel, é natural surgir dúvida sobre o uso e a divisão de responsabilidades. Mas uma pergunta aparece com frequência: “Se apenas um dos coproprietários usa o imóvel, o outro pode cobrar aluguel?”

A resposta é: sim, em muitos casos é possível cobrar uma taxa de aluguel proporcional.
Mas existem critérios que devem ser observados.

A seguir, você vai entender quando a cobrança é permitida, como funciona na prática e quais decisões recentes dos tribunais reforçam esse direito.

O que é condomínio entre coproprietários?

Quando duas ou mais pessoas são proprietárias de um imóvel, existe um condomínio pro indiviso.
Isso significa que cada um possui uma fração ideal do bem, mesmo que essa divisão não esteja fisicamente separada.

Direito de usar, mas sem prejudicar o outro

O Código Civil estabelece que todos os coproprietários têm direito ao uso do bem, desde que isso não impeça o uso pelos demais.

Quando um deles passa a usar o imóvel sozinho, surge o desequilíbrio — e é aí que entra a possibilidade de cobrança de aluguel.

Quando o uso exclusivo permite cobrar aluguel?

A regra é clara:
Se um coproprietário impede o outro de usar o bem, direta ou indiretamente, ele passa a dever indenização.

Essa indenização geralmente é chamada de:

• Aluguel compensatório, ou

• Indenização pelo uso exclusivo da coisa comum.

Situações típicas em que a cobrança é aceita pelos tribunais

Os tribunais brasileiros têm reconhecido a cobrança em várias situações, como:

• Um dos proprietários permanece morando sozinho no imóvel comum.

• Um deles muda para o imóvel e não permite que o outro também usufrua.

• Um dos coproprietários recusa-se a vender, dividir ou negociar e continua desfrutando sozinho da propriedade.

• O imóvel está em fase de inventário e apenas um herdeiro usa o imóvel.

Em todos esses casos, o entendimento predominante é:
quem usufrui exclusivamente deve compensar quem ficou impedido.

Quanto cobrar? Como é calculado o valor?

A cobrança geralmente considera o valor médio de aluguel do imóvel.

Fórmula usada na prática pelos advogados

1. Estima-se o valor de mercado do aluguel.

2. Divide-se pela proporção da fração ideal de cada proprietário.

3. Aplica-se ao período de uso exclusivo.

Exemplo:
O imóvel valeria R$ 2.000 de aluguel.
Cada coproprietário tem 50%.
O que não usa o imóvel pode receber R$ 1.000 mensais.

Quando não é possível cobrar aluguel?

Existem situações em que a cobrança pode ser negada, como:

• Quando ambos podem usar o imóvel, mas um escolhe não usar voluntariamente.

• Quando há acordo prévio entre os coproprietários permitindo o uso exclusivo sem cobrança.

• Quando o imóvel está ocupado por um dos coproprietários por necessidade comprovada, e há boa-fé e cooperação entre os envolvidos.

Cada caso é examinado individualmente, mas a regra é que a compensação é devida sempre que a exclusividade impede o direito do outro.

O que os tribunais têm decidido?

A jurisprudência atual é bastante firme:

uso exclusivo = aluguel compensatório, desde que comprovado o impedimento ao outro coproprietário.

Principais fundamentos jurídicos usados pelos juízes

• Art. 1.319 do Código Civil: todo condômino responde aos demais pelos frutos que percebeu e não dividiu.

• Art. 1.314: todos podem usar a coisa comum, desde que não excluam os demais.

• Entendimento consolidado em tribunais estaduais, STJ e decisões sobre imóveis de inventário.

Essa base jurídica tem sido o pilar para centenas de decisões favoráveis ao coproprietário prejudicado.

Como agir se você está nessa situação?

Aqui vai o caminho mais seguro:

1. Tente registrar por escrito que você deseja usar o imóvel ou vendê-lo.

2. Se o outro se recusar, formalize a notificação extrajudicial.

3. Caso não haja acordo, é possível entrar com:

   • Ação de arbitramento de aluguel, ou

   • Ação de extinção de condomínio (para vender o imóvel).

Em muitos casos, a simples notificação já leva a um acordo.

Conclusão

Cobrar aluguel pelo uso exclusivo do imóvel comum é um direito legítimo, desde que exista impedimento real ao uso pelo outro coproprietário.
Os tribunais reconhecem esse direito de forma consistente, e a cobrança é considerada uma maneira justa de equilibrar a situação.

Se estiver enfrentando essa situação, procure orientação jurídica. Resolver rapidamente evita conflitos longos, desgastantes e, muitas vezes, custosos.